Безупречная репутация в бизнесе
12 Июля 2012 / № 2 (2)

Приземленные мечты бизнеса


Мониторинг открытых источников показывает, что предложений по продаже участков коммерческого назначения немало, хотя бизнес сетует что «выбирать особо не из чего». Что есть, а чего уже нет и сколько стоять «приземленные мечты» бизнеса сегодня?

Untitled-3.jpg

Земля, несмотря на меняющуюся конъюнктуру рынка была и остается желанным активом для бизнесменов. Большинство собственников более или менее крупного развивающегося бизнеса задумываются о приобретении земельного участка. Кем-то руководит желание перебраться с арендованных площадей на собственные, кто-то стремится расширить бизнес, другие присматриваются к земле из-за того что на рынке нет подходящей недвижимости, а та, что есть, стоит бешеных денег. Да и в конце концов почему бы не купить такую землю, за которой инвесторы в очередь выстраиваются. А есть ли такая? Какие возможности сегодня предлагает бизнес-сообществу земельный рынок Самары и сколько стоит заветная сотка? Чтобы разобраться, нужно четко разграничить предложения по категориям участков, так как каждая из них имеет свою специфику.

ЗОЛОТЫЕ СОТКИ: ТОРГУЕМ ПО-КРУПНОМУ

Земля под строительство торговых и офисных центров (категория «земли населенных пунктов» - под административно-торговые объекты) всегда была и остается самой дорогой на рынке. По данным Поволжского Центра Развития (далее - ПЦР), средняя по Самаре цена предложения в этой категории земель находится сегодня на уровне 750 тыс. руб. за сотку. При этом максимальный уровень средних цен зафиксирован в Самарском районе - 1,65 млн руб. за сотку. Из-за высокой плотности исторической застройки и ветхости технической инфраструктуры здесь не самые привлекательные условия для девелоперов коммерческой недвижимости, однако в связи с тем, что предлагаются небольшие по размеру участки (до 1 га), уровень средних цен - самый высокий в городе, поясняет Оксана Федулова, заместитель директора Поволжского Центра Развития.

Но и это еще не «потолок». Стоимость отдельно взятых участков гораздо выше средних показателей. Цена сотки иногда зашкаливает за 2 млн руб. Так, к примеру, в Октябрьском районе на пересечении ул. Н.-Садовой и Соколова продается участок площадью 58 соток по цене 120 млн руб., т. е. 2,07 млн руб. за сотку.

Инвестиционно привлекательные территории под строительство ТОЦ вдоль Московского шоссе стоят сегодня в среднем 1 млн руб. за сотку. При этом, как отмечает Евгений Головенкин, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит», цены могут доходить до 2,5 млн руб. за сотку. Такая ценовая политика обусловлена высоким спросом на участки вдоль основной транспортной магистрали города со стороны местных и иногородних инвесторов и дефицитом предложения. «Самые привлекательные площадки для инвесторов, планирующих строить торговые и офисные объекты, уже раскуплены, - комментирует председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Речь идет о земле в районе ипподрома. Она интересна и расположением (Московское шоссе/пр. Кирова), и с юридической точки зрения (земля надлежаще оформлена, вся документация в порядке). Здесь, в частности, приобрели себе участки Сбербанк, «Магнит», «МаксиДом». Земля распродавалась большими лотами по нескольку гектаров по цене 2,5-3 млн долларов за 1 га».

Свободных крупных участков вдоль Московского шоссе до ипподрома (до пр. Кирова) практически нет, в продаже представлены здесь лишь единичные площадки небольшого размера (15-25 соток). Основной объем предложения земель вдоль Московского шоссе приходится на территории, расположенные от ТЦ «Интермебель» до ул. Алма-Атинской (750 тыс. руб./сотка) и на выезде из города, в Красноглинском районе рядом с ИКЕА (150-450 тыс. руб./сотка). За ТЦ «Интермебель» представлено 25 га земель под комплексное освоение. Это большая перспективная площадка, которой очень интересуются иногородние инвесторы. Однако сделок по участкам этой территории нет, хотя в продаже они уже несколько лет. Проблема, как поясняет Ирина Семенюк, в документации (земля переведена из лесного фонда). Кроме того, там запрещена вырубка леса, отсутствуют коммуникации и от дороги до участка глубокий кювет.

Достаточно много предложений по продаже земли коммерческого назначения в городе приходится на Ракитовское шоссе и ул. Алма-Атинскую, но это, как правило, небольшие участки и в основном уже не на первой линии. Оставшиеся инвестиционно привлекательные объекты на первой линии стоят порядка 400-500 тыс. руб. за сотку.

Еще некоторое время назад значительный объем предложений экспонировался и в Куйбышевском районе. Здесь были представлены участки большого размера вдоль Южного шоссе. И несмотря на то, что территории данного направления только начинают осваиваться и коммерческая и инженерная инфраструктура в этом районе пока не развита, на сегодняшний день почти все площадки распроданы. Средняя стоимость земли коммерческого назначения здесь самая низкая в городе – 160 тыс. руб. за сотку (по данным ПЦР). Однако не исключено, что цены в скором времени подтянутся к среднегородскому уровню, ведь здесь начинает строительство крупнейшего в регионе мегамолла самый крупный и успешный девелопер торговой недвижимости в Самаре «Виктор и Ко».

СЧИТАЯ КИЛОВАТТЫ И КУБОМЕТРЫ

Земли промышленного назначения представлены на рынке в значительно большем объеме, однако проблема выбора достаточно острая и в этом сегменте.
Для производственных компаний прежде всего интересны две группы земельных участков: участки категории «земли населенных пунктов» под промышленное использование/промышленные объекты и участки категории «земли промышленности». Основное скопление объектов промышленности находится возле Самары – это участки в районе населенных пунктов Смышляевка, Стройкерамика, Волжский, Курумоч, Дубовый Умет, возле Кинеля – в районе Алексеевки, Усть-Кинельского, завода «Балтика», а также возле городов Отрадный, Тольятти, Сызрань. В границах Самары большинство предложений сосредоточено в Кировском и Красноглинском районах.

В среднем стоимость земель промышленности для размещения производственных и административных зданий в Самарской области, по данным ПЦР за первый квартал 2012 г., составляет 28,7 тыс. руб. за сотку. Наиболее дорогие предложения со средоточены в Волжском (41,4 тыс. руб./сотка) и Красноярском (34,6 тыс. руб./сотка) районах. Средний уровень цен по Самаре, естественно, выше – 165 тыс. руб. за сотку.

Ключевыми вопросами при подборе земельного участка под производство и логистику являются возможности подключения необходимых мощностей по электричеству, а также газификация и водоснабжение, подчеркивает Ирина Рязанова, генеральный директор ГК «Дом-Ист». Участков, готовых к строительству и запуску производства (с выполненными техническими условиями на подключение к инженерным сетям, выкупленными мощностями), на рынке очень мало, и стоят они, соответственно, дорого. Участков категории «чисто-поле» предостаточно, но, несмотря на их дешевизну, они малопривлекательны для бизнеса. Ведь процесс выполнения техусловий и подключения к мощностям настолько непростой, длительный и дорогостоящий, что об этом уже слагаются «страшилки». К примеру, только за подключение 100 кВт электроэнергии (а это весьма скромный объем потребления, соответствующий мелкому производству) в Самарской области придется выложить в среднем от 1 до 2 млн руб. (в зависимости от расположения участка). Поэтому, резюмирует Ирина Рязанова, можно считать почти аксиомой для самарского рынка такой факт: если купить землю дешево, дорого обойдется подключение мощностей на участке.

Вообще отличительной особенностью земель промышленного назначения является то, что на уровень средней цены в каждом конкретном подсегменте оказывает существенное влияние качество предложений, а именно - их транспортная доступность, наличие/отсутствие ж/д ветки на территории, а также коммуникаций и энергетических мощностей. Поэтому, как объясняет Оксана Федулова, более показательным является анализ не средней цены предложения, а уровня цен в диапазоне от минимальной до максимальной. Например, в Кировском районе Самары предложения с наихудшими характеристиками (в первую очередь на основании фактора развитости транспортной инфраструктуры) стоят около 40 тыс. руб. за сотку. Верхний же порог цен, соответствующий наиболее качественным предложениям, почти в 8 раз выше – 300 тыс. руб. за сотку.

Что касается спроса на земли промышленного назначения, то, как отмечают риэлторы, он немного активизировался за последнее время, но на докризисный уровень еще не вышел. «Земли промышленности всегда были интересны крупным компаниям. В кризис они серьезно ужа лись и сейчас все еще не вышли на прежние обороты. Даже те, кто перед кризисом купил землю, до сих пор на ней ничего не построили, - комментирует Ирина Рязанова. – Сегодня участки под строительство заводов практически не покупают. Производственные компании предпочитают арендовать площади или покупать территории с производственными площадями (имущественные комплексы, производственные базы)».

Выгоднее сейчас приобрести готовую недвижимость, чем земельный участок с последующим строительством на нем производства (если только у вас не какое-то уникальное производство), считает и генеральный директор ООО «Бизнес-недвижимость» Александр Черкасов: «Во-первых, при построении производства «с нуля» много времени и денег уйдет на решение вопроса с коммуникациями и получение разрешения на строительство. Во-вторых, себестоимость строительства в Самаре может доходить до 25 тыс. руб./кв. м, в зависимости от назначения объекта. А цена хороших производственных помещений в черте Самары – 15-20 тыс. руб./кв. м.

НЕ ЛЮБЫЕ ДОРОГИ ДОРОГИ

Хорошим спросом сегодня, по словам Евгения Головенкина, пользуются участки под строительство АЗС. «Компании ищут подходящие для данного вида бизнеса площадки, исходя из приемлемой для себя окупаемости, - поясняет эксперт. – Они отталкиваются от конкретной суммы инвестиций: зная себестоимость строительства, высчитывают, сколько могут потратить на землю, и исходя из этого подбирают участки. При этом, конечно же, рассматриваются и оцениваются площадки на оживленных магистралях».

Количество предложений свободных земельных участков в границах Самары с назначением, позволяющим строительство АЗС, ограничено. По данным ПЦР, в сумме они занимают всего 6,4% от общего количества предложений земельных участков под промышленные объекты. Большинство из таких предложений имеют площадь от 12 до 20 соток. В среднем цена предложения составляет 200 тыс. руб. за сотку. Еще одна группа земельных участков – это участки для размещения объектов придорожного сервиса (из категории земель промышленности). Больше всего таких площадок предлагается к продаже в наиболее привлекательных с инвестиционной точки зрения районах Самарской области – Волжском и Красноярском. Цена земли данного типа варьируется в зависимости от района и класса дороги, в полосе отвода которой расположен участок. Средняя стоимость участка на первой линии федеральной трассы в Самарской области, по данным ПЦР на март 2012 г., составляет 127 тыс. руб./сотка. На трассах межмуниципального значения земля продается значительно дешевле.



МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Untitled-5.jpgИРИНА РЯЗАНОВА,
генеральный директор ГК «Дом-Ист»:

- Сегодня наблюдается активный спрос со стороны сетевой торговли, а также медицины и косметологии на небольшие земельные участки (6-10 соток) в городе. Развивающиеся компании готовы приобретать отдельно стоящие здания (до 2000 кв. м) или строить объекты для себя. Но в связи с тем, что на рынке вторичной недвижимости они зачастую не находят удовлетворяющие их требованиям объекты или с учетом необходимой реконструкции экономика проекта становится менее выгодной, предпочтение отдается варианту покупки участка и строительства на нем здания.

Untitled-6.jpgИРИНА СЕМЕНЮК,
председатель правления ГК «Камертон»:

- Спрос на землю под строительство торговых объектов есть и достаточно активный, но сделок на рынке мало. Основная проблема - не из чего выбрать. Во-первых, инвестиционно привлекательных площадок, подходящих под требования инвестора, в городе осталось не так много. Во-вторых, у многих хороших участков с точки зрения расположения, коммуникаций и других параметров проблемы с документами. В Самаре много земли до сих пор не оформлено в собственность. Сейчас кадастровая стоимость земли приблизилась к рыночной, поэтому оформлять право собственности на участки их владельцы (бывшие бессрочные пользователи. – Прим. ред.) не стремятся. К тому же сама процедура переоформления участка в собственность непростая, в каждом регионе имеет свою специфику, в связи с чем иногородние инвесторы опасаются иметь дело с землями, не оформленными в собственность.

Untitled-7.jpgОКСАНА ФЕДУЛОВА,
заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Покупка земли в Самаре - достаточно большая проблема для инвесторов. Сложно найти хороший участок (готовый к строительству, с хорошими техническими условиями, с нормальной, прозрачной документацией) с адекватной ценой. Кроме того, нерешенным остается целый ряд проблем законодательно-нормативного характера. Во-первых, после того как в 2006 г. земли перешли в ведение губернской власти, их размежеванием и развитием практически никто не занимался. Во-вторых, все еще дорабатывается генплан застройки города. В-третьих, уже 1,5 года не проводятся аукционы по развитию застроенных территорий, так как компании не хотят участвовать в проектах с неизвестной экономикой (на проводимых ранее аукционах предлагались неподготовленные к строительству площадки).



0
paulspear
Although it won't be because widespread since the chronograph, memory digital timepieces tend to be increasingly becoming created once more. They tend to be antique inspired pieces. You will find men's Speculate watches following quite design. That these people replica Breitling watches mainly have knockoff Panerai watches rectangular encounters, following fit with the deco patterns out of your earlier. They seem cool because everyday don in replica Gucci watches addition to remaining cozy regarding lively living. The ladies Fossil fake Swiss Breitling watches wrist watches, however, replica Breitling Superocean watches control you a various style. They are pursuing the actual tiny encounter, bracelets design.
Имя Цитировать 0
0
Guest
mt0315moncler jackets outletjordanscoach outletpolo ralph lauren outlet onlinepandora charmsmichael kors outletadidas yeezyuggsvalentino shoes outletpolo ralph lauren outletnike outlet storenmd shoeskate spadecheap ray ban sunglassesnike outlet storecoach outletray ban sunglassescoach outlet storecoach outletcanadian goosejordan shoesasics shoesadidas shoesfred perry polomichael kors canadacoach factory outletcoach outletcanada goose outletlongchamp ukpolo ralph lauren outletralph lauren outletcanada goose ukcoach outlet onlineralph lauren sale clearancepandora charms sale clearancenike shoeslouis vuitton outletkate spade handbagsfitflops sale clearancecheap jordan shoesugg bootspandora charmscoach outletpandora outletnorth face jacketsuggs canadacanada goose outletred bottoms shoesvalentino shoesmichael kors outletcheap nba jerseysoakley sunglassesprada outletpandora jewelrymichael kors outlet clearancevans storelouis vuitton outlet storecoach outlet store online clearancesuggs outletcheap nfl jerseysmoncler outletadidascoach outlet storecoach outletugg outletnike outletfred perrylouboutin shoesfitflopscoach factory outletyeezy boost 350canada goose ukjordan retroadidas yeezy boostugg bootsnorth face jacketscanada goose jacketspandora charmschristian louboutin outletcoach outletsupreme clothinggucci outletadidas shoescoach outletcoach outlet storeyeezy boostadidas yeezymichael kors outletvans shoesair jordanscheap jordansadidas nmdfitflops sale clearancecheap uggscoach outletnike air maxcanada goose outletralph laurennike air maxbirkenstock shoesmichael kors outletfitflopsadidas outletugg bootsralph lauren outlettimberland bootscanada goose jackets ukcoach outletnba jerseysnike storemoncler outletcheap jordansoakley sunglasseslongchamp outlet onlineugg outletbirkenstocksrolex watchesuggsmoncler jacketslouboutin shoescanada goose jacketsmichael kors outlet onlinechristian louboutinultra boostoakley sunglassesferragamo shoescoach factory outletmichael kors factory outletcanada goose jacketstimberland outletcoach outlet storediscount oakley sunglassesprada handbagslongchamp outletcheap oakley sunglasseslouis vuitton outlet onlineuggsjordan shoesjordan retro 11coach factory outletugg australiacanada goosecoach outlet storecanada goose salembt shoesair max 2017timberland bootsair max 2018timberland boots outletmulberry bagstory burch outletcanada goose outletugg boots on salecheap mlb jerseyscoach factory outletcoach factorty outletadidas yeezyralph lauren outletpandora storekate spade outlet storebirkenstockcoach outletnfl jerseys wholesalecheap uggsmichael kors outletcheap ray banscoach outletadidas nmdcanada goose outletmichael kors handbagscoach outletoakley sunglassesray ban sunglassesbirkenstock sandalscanada goosekate spade bagstory burch outlet storelongchamp handbagsair max 97oakley sunglasses salekate spadepolo ralph laurencheap nike air maxcanada goose outletphilipp plein shirtnike zoommoncler jacketscanada goose outletjordanscoach factory outletlouis vuitton outletair jordanspandora jewelrymulberry uksalvatore ferragamo shoesnike outletmichael kors outletcoach factory outlet onlineferragamo outletadidas superstarred bottomscoach outletmoncler jacketsmichael korschristian louboutin outletfitflopsmoncler outletcoach factory outletray ban sunglassesmulberry outletmichael kors outletcoach outlet onlinenike shoes for mencheap jordanssupra shoesnfl jerseys wholesalemichael kors outletugg ustraliayeezy boostcheap jordansnike shoesmcm handbagsmichael kors outletskechers shoescoach factorty outletcanada goose jacketsmbt shoesdoudoune monclercanada goose saleugg bootskate spadephilipp plein outletred bottom shoesralph lauren outletcoach canadaugg bootsoakley sunglassesnmd adidaspolo outletsupreme new yorkecco shoes for menbirkenstock shoescoach outlethermes handbagsmoncler jacketsmichael kors outlet clearanceugg outletfitflopscoach factory outletsalvatore ferragamoadidas nmdugg bootsadidas outletair jordan shoeslongchamp handbagsoakley sunglassescanada gooseburberry outlet storefitflops saleadidas yeezy boostralph lauren sale clearanceadidas yeezy boosthermens bagstory burch outlet onlineair max 97michael kors ukyeezy boostsupra shoesugg boots on saleralph lauren outlethermes handbagsjordan shoescolumbia sportswearnike outletcanada gooseadidas originalsmulberry handbagsnike air maxpandora jewelry outletcheap oakley sunglassesadidas yeezymonclercoach factory outletcheap mlb jerseys chinanorth face outletmoncler jacketsmcm outletconverse shoescanada goose outletmoncler outlethermes birkinuggs canadacanada goose outletadidas yeezycoach factory outletcanada goose outlethermes handbagsmoncler outletlouis vuittonkate spade outletuggs outletadidas campusmichael kors outlet onlinecanada goose salepandora charms salepolo ralph lauren outlet onlineadidas outletcanada goose outletcanada goose ukpandora charms ukcoach outletbirkenstock sandalscoach factorty outletmichael korsnmd adidasadidas nmdyeezy boostyeezy boostharden vol 1cheap mlb jerseyscheap jordans free shippinglongchamp outletpandora outletcoach outletugg bootscat bootsmichael kors outletfitflops sale clearancepandora charms sale clearancepandora jewelry official siteconverse outlet storecoach canadacoach outlettory burch outletralph lauren outlet onlinenike outletmichael kors outlet clearancecoach outlet store onlineburberry outlet canadaralph lauren outletugg outletralph lauren outletcanada goose ukbirkenstock outletuggs outletcoach outlet onlinecheap ray ban sunglassesair jordan shoeshermes outletcanada goose outletpolo ralph lauren outletcanada goose outletcoach outletadidas superstarmichael kors outletcanada goose jacketspandora charmsugg boots canadaugg bootspandora jewelryugg outletreplica watchesadidas shoesralph laurenpandora jewelrycoach outletugg outletcanada goosemoncler outletmbtmonclermichael kors handbagscanada goose ukpolo ralph lauren outlethermes bagscanada goosepandora charmspandoracanada goose outletbirkenstockmichael kors handbagspandora outletbirkenstock sandalscoach outletmichael kors outlet clearancekate spade outletcheap nfl jerseysralph lauren ukcanada goose outletadidas shoessupreme clothingray ban sunglassesyeezy 350 boostair max 2018adidas shoesnew balance outletpandora jewelrymichael kors outletcheap nfl jerseysralph laurenpandora jewelrychristian louboutin outletcanada goose jacketschristian louboutinnike air max outletmlb jerseyspandora charmscoach outlet storecheap jordanscanada goose jacketssupreme clothingralph lauren ukmoncler coatspandora charmspolo ralph lauren outlet onlinejordan shoeskate spade handbaglouis vuitton outlet onlinegucci handbagsnike shoesray ban sunglasses discountralph lauren outletmichael kors handbagsnew balance shoespuma shoespandora charmsmoncler ukcoach factory outletmichael kors canadacheap jordans for saleburberry outletecco shoeskate spade outletcoach factory outletbirkenstock sandalsreebok shoesmt0315
Имя Цитировать 0