Безупречная репутация в бизнесе
12 Июля 2012 / № 2 (2)

Приземленные мечты бизнеса


Мониторинг открытых источников показывает, что предложений по продаже участков коммерческого назначения немало, хотя бизнес сетует что «выбирать особо не из чего». Что есть, а чего уже нет и сколько стоять «приземленные мечты» бизнеса сегодня?

Untitled-3.jpg

Земля, несмотря на меняющуюся конъюнктуру рынка была и остается желанным активом для бизнесменов. Большинство собственников более или менее крупного развивающегося бизнеса задумываются о приобретении земельного участка. Кем-то руководит желание перебраться с арендованных площадей на собственные, кто-то стремится расширить бизнес, другие присматриваются к земле из-за того что на рынке нет подходящей недвижимости, а та, что есть, стоит бешеных денег. Да и в конце концов почему бы не купить такую землю, за которой инвесторы в очередь выстраиваются. А есть ли такая? Какие возможности сегодня предлагает бизнес-сообществу земельный рынок Самары и сколько стоит заветная сотка? Чтобы разобраться, нужно четко разграничить предложения по категориям участков, так как каждая из них имеет свою специфику.

ЗОЛОТЫЕ СОТКИ: ТОРГУЕМ ПО-КРУПНОМУ

Земля под строительство торговых и офисных центров (категория «земли населенных пунктов» - под административно-торговые объекты) всегда была и остается самой дорогой на рынке. По данным Поволжского Центра Развития (далее - ПЦР), средняя по Самаре цена предложения в этой категории земель находится сегодня на уровне 750 тыс. руб. за сотку. При этом максимальный уровень средних цен зафиксирован в Самарском районе - 1,65 млн руб. за сотку. Из-за высокой плотности исторической застройки и ветхости технической инфраструктуры здесь не самые привлекательные условия для девелоперов коммерческой недвижимости, однако в связи с тем, что предлагаются небольшие по размеру участки (до 1 га), уровень средних цен - самый высокий в городе, поясняет Оксана Федулова, заместитель директора Поволжского Центра Развития.

Но и это еще не «потолок». Стоимость отдельно взятых участков гораздо выше средних показателей. Цена сотки иногда зашкаливает за 2 млн руб. Так, к примеру, в Октябрьском районе на пересечении ул. Н.-Садовой и Соколова продается участок площадью 58 соток по цене 120 млн руб., т. е. 2,07 млн руб. за сотку.

Инвестиционно привлекательные территории под строительство ТОЦ вдоль Московского шоссе стоят сегодня в среднем 1 млн руб. за сотку. При этом, как отмечает Евгений Головенкин, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит», цены могут доходить до 2,5 млн руб. за сотку. Такая ценовая политика обусловлена высоким спросом на участки вдоль основной транспортной магистрали города со стороны местных и иногородних инвесторов и дефицитом предложения. «Самые привлекательные площадки для инвесторов, планирующих строить торговые и офисные объекты, уже раскуплены, - комментирует председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Речь идет о земле в районе ипподрома. Она интересна и расположением (Московское шоссе/пр. Кирова), и с юридической точки зрения (земля надлежаще оформлена, вся документация в порядке). Здесь, в частности, приобрели себе участки Сбербанк, «Магнит», «МаксиДом». Земля распродавалась большими лотами по нескольку гектаров по цене 2,5-3 млн долларов за 1 га».

Свободных крупных участков вдоль Московского шоссе до ипподрома (до пр. Кирова) практически нет, в продаже представлены здесь лишь единичные площадки небольшого размера (15-25 соток). Основной объем предложения земель вдоль Московского шоссе приходится на территории, расположенные от ТЦ «Интермебель» до ул. Алма-Атинской (750 тыс. руб./сотка) и на выезде из города, в Красноглинском районе рядом с ИКЕА (150-450 тыс. руб./сотка). За ТЦ «Интермебель» представлено 25 га земель под комплексное освоение. Это большая перспективная площадка, которой очень интересуются иногородние инвесторы. Однако сделок по участкам этой территории нет, хотя в продаже они уже несколько лет. Проблема, как поясняет Ирина Семенюк, в документации (земля переведена из лесного фонда). Кроме того, там запрещена вырубка леса, отсутствуют коммуникации и от дороги до участка глубокий кювет.

Достаточно много предложений по продаже земли коммерческого назначения в городе приходится на Ракитовское шоссе и ул. Алма-Атинскую, но это, как правило, небольшие участки и в основном уже не на первой линии. Оставшиеся инвестиционно привлекательные объекты на первой линии стоят порядка 400-500 тыс. руб. за сотку.

Еще некоторое время назад значительный объем предложений экспонировался и в Куйбышевском районе. Здесь были представлены участки большого размера вдоль Южного шоссе. И несмотря на то, что территории данного направления только начинают осваиваться и коммерческая и инженерная инфраструктура в этом районе пока не развита, на сегодняшний день почти все площадки распроданы. Средняя стоимость земли коммерческого назначения здесь самая низкая в городе – 160 тыс. руб. за сотку (по данным ПЦР). Однако не исключено, что цены в скором времени подтянутся к среднегородскому уровню, ведь здесь начинает строительство крупнейшего в регионе мегамолла самый крупный и успешный девелопер торговой недвижимости в Самаре «Виктор и Ко».

СЧИТАЯ КИЛОВАТТЫ И КУБОМЕТРЫ

Земли промышленного назначения представлены на рынке в значительно большем объеме, однако проблема выбора достаточно острая и в этом сегменте.
Для производственных компаний прежде всего интересны две группы земельных участков: участки категории «земли населенных пунктов» под промышленное использование/промышленные объекты и участки категории «земли промышленности». Основное скопление объектов промышленности находится возле Самары – это участки в районе населенных пунктов Смышляевка, Стройкерамика, Волжский, Курумоч, Дубовый Умет, возле Кинеля – в районе Алексеевки, Усть-Кинельского, завода «Балтика», а также возле городов Отрадный, Тольятти, Сызрань. В границах Самары большинство предложений сосредоточено в Кировском и Красноглинском районах.

В среднем стоимость земель промышленности для размещения производственных и административных зданий в Самарской области, по данным ПЦР за первый квартал 2012 г., составляет 28,7 тыс. руб. за сотку. Наиболее дорогие предложения со средоточены в Волжском (41,4 тыс. руб./сотка) и Красноярском (34,6 тыс. руб./сотка) районах. Средний уровень цен по Самаре, естественно, выше – 165 тыс. руб. за сотку.

Ключевыми вопросами при подборе земельного участка под производство и логистику являются возможности подключения необходимых мощностей по электричеству, а также газификация и водоснабжение, подчеркивает Ирина Рязанова, генеральный директор ГК «Дом-Ист». Участков, готовых к строительству и запуску производства (с выполненными техническими условиями на подключение к инженерным сетям, выкупленными мощностями), на рынке очень мало, и стоят они, соответственно, дорого. Участков категории «чисто-поле» предостаточно, но, несмотря на их дешевизну, они малопривлекательны для бизнеса. Ведь процесс выполнения техусловий и подключения к мощностям настолько непростой, длительный и дорогостоящий, что об этом уже слагаются «страшилки». К примеру, только за подключение 100 кВт электроэнергии (а это весьма скромный объем потребления, соответствующий мелкому производству) в Самарской области придется выложить в среднем от 1 до 2 млн руб. (в зависимости от расположения участка). Поэтому, резюмирует Ирина Рязанова, можно считать почти аксиомой для самарского рынка такой факт: если купить землю дешево, дорого обойдется подключение мощностей на участке.

Вообще отличительной особенностью земель промышленного назначения является то, что на уровень средней цены в каждом конкретном подсегменте оказывает существенное влияние качество предложений, а именно - их транспортная доступность, наличие/отсутствие ж/д ветки на территории, а также коммуникаций и энергетических мощностей. Поэтому, как объясняет Оксана Федулова, более показательным является анализ не средней цены предложения, а уровня цен в диапазоне от минимальной до максимальной. Например, в Кировском районе Самары предложения с наихудшими характеристиками (в первую очередь на основании фактора развитости транспортной инфраструктуры) стоят около 40 тыс. руб. за сотку. Верхний же порог цен, соответствующий наиболее качественным предложениям, почти в 8 раз выше – 300 тыс. руб. за сотку.

Что касается спроса на земли промышленного назначения, то, как отмечают риэлторы, он немного активизировался за последнее время, но на докризисный уровень еще не вышел. «Земли промышленности всегда были интересны крупным компаниям. В кризис они серьезно ужа лись и сейчас все еще не вышли на прежние обороты. Даже те, кто перед кризисом купил землю, до сих пор на ней ничего не построили, - комментирует Ирина Рязанова. – Сегодня участки под строительство заводов практически не покупают. Производственные компании предпочитают арендовать площади или покупать территории с производственными площадями (имущественные комплексы, производственные базы)».

Выгоднее сейчас приобрести готовую недвижимость, чем земельный участок с последующим строительством на нем производства (если только у вас не какое-то уникальное производство), считает и генеральный директор ООО «Бизнес-недвижимость» Александр Черкасов: «Во-первых, при построении производства «с нуля» много времени и денег уйдет на решение вопроса с коммуникациями и получение разрешения на строительство. Во-вторых, себестоимость строительства в Самаре может доходить до 25 тыс. руб./кв. м, в зависимости от назначения объекта. А цена хороших производственных помещений в черте Самары – 15-20 тыс. руб./кв. м.

НЕ ЛЮБЫЕ ДОРОГИ ДОРОГИ

Хорошим спросом сегодня, по словам Евгения Головенкина, пользуются участки под строительство АЗС. «Компании ищут подходящие для данного вида бизнеса площадки, исходя из приемлемой для себя окупаемости, - поясняет эксперт. – Они отталкиваются от конкретной суммы инвестиций: зная себестоимость строительства, высчитывают, сколько могут потратить на землю, и исходя из этого подбирают участки. При этом, конечно же, рассматриваются и оцениваются площадки на оживленных магистралях».

Количество предложений свободных земельных участков в границах Самары с назначением, позволяющим строительство АЗС, ограничено. По данным ПЦР, в сумме они занимают всего 6,4% от общего количества предложений земельных участков под промышленные объекты. Большинство из таких предложений имеют площадь от 12 до 20 соток. В среднем цена предложения составляет 200 тыс. руб. за сотку. Еще одна группа земельных участков – это участки для размещения объектов придорожного сервиса (из категории земель промышленности). Больше всего таких площадок предлагается к продаже в наиболее привлекательных с инвестиционной точки зрения районах Самарской области – Волжском и Красноярском. Цена земли данного типа варьируется в зависимости от района и класса дороги, в полосе отвода которой расположен участок. Средняя стоимость участка на первой линии федеральной трассы в Самарской области, по данным ПЦР на март 2012 г., составляет 127 тыс. руб./сотка. На трассах межмуниципального значения земля продается значительно дешевле.



МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Untitled-5.jpgИРИНА РЯЗАНОВА,
генеральный директор ГК «Дом-Ист»:

- Сегодня наблюдается активный спрос со стороны сетевой торговли, а также медицины и косметологии на небольшие земельные участки (6-10 соток) в городе. Развивающиеся компании готовы приобретать отдельно стоящие здания (до 2000 кв. м) или строить объекты для себя. Но в связи с тем, что на рынке вторичной недвижимости они зачастую не находят удовлетворяющие их требованиям объекты или с учетом необходимой реконструкции экономика проекта становится менее выгодной, предпочтение отдается варианту покупки участка и строительства на нем здания.

Untitled-6.jpgИРИНА СЕМЕНЮК,
председатель правления ГК «Камертон»:

- Спрос на землю под строительство торговых объектов есть и достаточно активный, но сделок на рынке мало. Основная проблема - не из чего выбрать. Во-первых, инвестиционно привлекательных площадок, подходящих под требования инвестора, в городе осталось не так много. Во-вторых, у многих хороших участков с точки зрения расположения, коммуникаций и других параметров проблемы с документами. В Самаре много земли до сих пор не оформлено в собственность. Сейчас кадастровая стоимость земли приблизилась к рыночной, поэтому оформлять право собственности на участки их владельцы (бывшие бессрочные пользователи. – Прим. ред.) не стремятся. К тому же сама процедура переоформления участка в собственность непростая, в каждом регионе имеет свою специфику, в связи с чем иногородние инвесторы опасаются иметь дело с землями, не оформленными в собственность.

Untitled-7.jpgОКСАНА ФЕДУЛОВА,
заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Покупка земли в Самаре - достаточно большая проблема для инвесторов. Сложно найти хороший участок (готовый к строительству, с хорошими техническими условиями, с нормальной, прозрачной документацией) с адекватной ценой. Кроме того, нерешенным остается целый ряд проблем законодательно-нормативного характера. Во-первых, после того как в 2006 г. земли перешли в ведение губернской власти, их размежеванием и развитием практически никто не занимался. Во-вторых, все еще дорабатывается генплан застройки города. В-третьих, уже 1,5 года не проводятся аукционы по развитию застроенных территорий, так как компании не хотят участвовать в проектах с неизвестной экономикой (на проводимых ранее аукционах предлагались неподготовленные к строительству площадки).



0
paulspear
Although it won't be because widespread since the chronograph, memory digital timepieces tend to be increasingly becoming created once more. They tend to be antique inspired pieces. You will find men's Speculate watches following quite design. That these people replica Breitling watches mainly have knockoff Panerai watches rectangular encounters, following fit with the deco patterns out of your earlier. They seem cool because everyday don in replica Gucci watches addition to remaining cozy regarding lively living. The ladies Fossil fake Swiss Breitling watches wrist watches, however, replica Breitling Superocean watches control you a various style. They are pursuing the actual tiny encounter, bracelets design.
Имя Цитировать 0