Безупречная репутация в бизнесе
7 Июня 2013 / № 2 (8)

За гранью заграничной мечты


Практически во всех европейских странах владение объектами недвижимого имущества облагается ежегодным налогом. Сумма налоговых выплат в среднем колеблется от 0,1 до 3% от оценочной стоимости объекта. В отличие от рыночной, формирующейся в зависимости от баланса спроса и предложения, оценочная стоимость зависит от технических характеристик объекта. Ввиду этого фактора оценочная стоимость объекта чаще всего является более низкой по сравнению с его ценой на рынке. 

Untitled-2.jpg

Во многих странах Европы помимо налога на имущество собственник обязан делать еще ряд дополнительных налоговых отчислений. Так, после покупки жилой недвижимости во Франции, например, вам придется также выплачивать налог на проживание, не зависящий от того, действительно ли вы живете в купленной квартире или нет. А в Швейцарии, Швеции, Финляндии и Италии к налогу на имущество добавится еще и ежегодный коммунальный налог в размере около 1-1,5% от оценочной стоимости, взимаемый муниципальными властями.

В Хорватии и Великобритании налог на недвижимость отсутствует вовсе. Однако это вовсе не означает, что содержание английской недвижимости выйдет вам дешево: собственники «квадратных метров» на территории Соединенного Королевства должны выплачивать аналогичный по стоимости муниципальный налог, размер которого составляет от 200 до 2500 фунтов стерлингов в год в зависимости от района проживания и класса объекта.

В ряде европейских стран существуют особые налоговые условия для владельцев высокодоходных недвижимых активов в различных курортных регионах. Так, на некоторых курортах Италии недвижимость облагается подоходным налогом независимо от того, сдает ли собственник ее в аренду или использует для своего отдыха.  Ставка налога варьируется от 23 до 45% от средней арендной платы.

Коммунальные расходы

Большинство домов в Европе оснащено приборами учета, поэтому расходы собственника в этом отношении будут напрямую зависеть от фактического потребления. По оценкам специалистов зарубежного рынка, наиболее «дорогими», с точки зрения коммунальных тарифов, являются Франция (по приблизительным подсчетам около 100–150 евро в месяц, в зависимости от размеров площади), Великобритания (около 300 фунтов стерлингов в месяц) и Германия (около 100–120 евро в месяц). Заметно дешевле коммуналка в Испании и Болгарии (около 600–800 евро в год).

Покупая недвижимость в Европе, необходимо также помнить, что практически во всех странах страхование жилья является обязанностью собственника. Размер страховых взносов рассчитывается по основным  характеристикам объекта:  цене и степени износа. 

Услуги управления

В том случае если «зарубежку» покупается в расчете получить доход от ее последующей сдачи в аренду, то без услуг внешнего управления, пожалуй, не обойтись. Управляющая компания может брать на себя функции поиска арендаторов или просто следить за состоянием недвижимого имущества в отсутствии собственника. В зависимости от предоставляемого пакета стоимость услуг может варьироваться от 10 до 15% дохода от сдачи площадей в аренду.

Весьма немалой может быть услуга управляющей компании для владельцев элитной недвижимости. Например, такие дополнительные услуги, как чистка бассейна и уход за садом в сумме могут обойтись собственнику минимум в 2-3 тыс. евро в год. Как отмечает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. Игорь Индриксонс, приобретая дом с бассейном площадью 150 кв.м. в Испании, из-за бассейна надо быть готовым выложить порядка €7 тыс. в год, в эту сумму входят также налог на недвижимость и коммунальные расходы. Используя бассейн только в курортный сезон, а в остальное время держать его сухим, можно сократить выплаты на содержание дома до порядка 3 тысяч евро.. А если вы не будете использовать бассейн вовсе, то расходы сократятся до 1,5-2 тысяч евро в год.

По словам экспертов в сфере зарубежной недвижимости, в ряде стран довольно распространены случаи мошенничества со стороны управляющих компаний по отношению к собственникам-иностранцам. «Дешевле всего содержать жилье в Болгарии. Но только в том случае, если досконально разобраться с ценами на все услуги по обслуживанию, что не позволит «содрать» с клиента три шкуры. К сожалению, в Болгарии нередки случаи мошенничества именно со стороны управляющих компаний» – предостерегает Игорь Индриксонс.

Реалии таковы…

При расчете потенциальных издержек на содержание «зарубежки» стоит брать во внимание не только условия той или иной страны, но и класс приобретаемого объекта. Как отмечает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, с высокой долей условности можно отметить, что начальная стоимость эксплуатации любого объекта зарубежной недвижимости начинается от 20–30 евро в месяц. В данном контексте речь идет о содержании малогабаритной квартиры-студии, заселенной одним-двумя жильцами в доме экономкласса на территории наиболее доступных стран: Болгарии, Украины, Турции. Если же говорить о странах с высоким уровнем социально-экономического развития, например, о Франции или США, то в них этот же тип жилья, как отмечает Станислав Зингель, обойдется в 2-3 раза дороже, т.е. уже в 50–100 евро в месяц. Стоимость содержания крупногабаритных квартир в ЖК бизнес-класса, характеризуемых большим количеством услуг урбанизации, начинается от 40–60 евро в странах наподобие Болгарии и 150–300 евро в странах типа Франции или США. Ежемесячная стоимость содержания небольшого дома в доступной Болгарии вполне может начинаться от 50 евро. В США и Франции минимальная стоимость содержания дома обычно составляет не менее 100–200 евро. Минимальная стоимость содержания домов/вилл бизнес-класса в странах уровня Болгарии стартует от 300 евро в месяц, в США и Франции вполне может обойтись в начальные 1000 евро в месяц. При этом максимальные расходы на содержание вполне могут превысить минимальные в 2-3 раза. Так, максимальные ежемесячные расходы на содержание вилл легко достигают 3000–4000 евро и более. Обуславливается это тем, что в высшем ценовом сегменте рынка велика доля индивидуально заказываемых услуг по поддержанию объекта в надлежащем состоянии. В данном контексте речь идет о системах охраны, культивирования зимних садов, ухода за охотничьими угодьями и т.д..

Как отмечают специалисты, важность фактора размера издержек на содержание недвижимости стоит оценивать в зависимости от целей покупки «зарубежки». Так, по мнению экспертов, приобретение «квадратных метров» в странах с «дешевой» коммуналкой актуально, прежде всего, для той категории покупателей, которые ищут недвижимость для личного отдыха или постоянного проживания. По словам Станислава Зингеля, для курортной недвижимости, традиционно используемой лишь несколько летних месяцев, наиболее благоприятными странами являются те, где стоимость услуг ЖКХ и урбанизации ниже. Самыми подходящими в этом смысле являются Болгария, Украина, Черногория и прочие «недорогие» курортные страны. А вот в качестве инвестиционной недвижимости лучше приобретать объекты в более развитых странах, преимущество которых заключается в более совершенной системе ценообразования и взимания платежей. Это позволит исключить излишние расходы и избежать накопления долгов, в том числе из-за недобросовестности арендатора. Зачастую это увязывается с услугами управляющих компаний, которые не только поддерживают саму недвижимость, но и подыскивают желающих снять ее в аренду». 

Эксперты напоминают, что главными критериями при покупке инвестиционной «зарубежки» должны быть доходность, ликвидность и стабильность национальной экономики страны. «К сожалению, инвесторы, ставшие собственниками объектов в Болгарии, Испании, Турции, Греции, обнаружили, что эту недвижимость продать практически невозможно, а сдавать в аренду крайне сложно, – отмечает Игорь Идриксонс. – Если инвестор ориентирован на получение стабильного дохода, имеет смысл приобретать недвижимость только в стабильных, жестко регулируемых странах, таких как Великобритания, Австрия, Франция и Швейцария».



В ТЕМУ

Untitled-4.jpgСтанислав Зингель, 
президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:

– Стоимость содержания недвижимости напрямую зависит от ее стоимости и уровня социально-экономического развития страны, где расположен объект жилой недвижимости. Чем выше стоимость недвижимости и уровень развития страны, тем затратнее содержать объект. 
При равнозначности двух выше названных факторов квартира требует меньше расходов, чем индивидуальный жилой дом, так как в этом случае существенная доля расходов уходит на поддержание в надлежащем состоянии сада или бассейна.  

Untitled-5.jpgИгорь Индриксонс, 
управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru: 

– В среднем в странах Европы на содержание объекта недвижимости уходит от 1% до 4% в год от стоимости недвижимости. Из них около половины расходов приходится на коммунальные платежи (вода, газ, электричество, отопление, вывоз мусора). Остальное составляют уплата налога на недвижимость, страхование (в некоторых странах оно является обязательным), оплата услуг управляющей компании. В варианте элитной недвижимости расходы, конечно, больше. Чистка бассейна, оплата садовника, затраты на содержание сада и т.п. составляют, как правило, 2-3 тысячи евро в год.