Безупречная репутация в бизнесе
7 Апреля 2013 / № 1 (7)

Ритейл & … lоcation, location и еще раз location


По оценкам федеральных консультантов по недвижимости, Самара уже насыщена торговыми центрами, для удовлетворения спроса операторов торговли площадей в городе более чем достаточно. Но сами ритейлеры по-прежнему жалуются на дефицит помещений, а девелоперы продолжают строить ТЦ, следуя собственным планам покорения рынка 

Untitled-9.jpg

ПОНАСТРОИЛИ

Совокупная площадь всех крупноформатных торговых объектов в столице губернии, по данным Поволжского центра развития (ПЦР), около 3,3 млн кв. м, что в пересчете на 1000 жителей дает «заоблачную» величину в 2129 кв. м. Однако если не брать во внимание все морально и технически устаревшие, неконцептуальные ТЦ, а также специализированные объекты, то реальный показатель обеспеченности качественными торговыми помещениями в Самаре составит всего 413 кв. м на 1000 жителей в расчете по общей площади ТРК и ТЦ и 280 кв. м на 1000 жителей при расчете на арендопригодную площадь. По словам Валентина Лобанова, директора Поволжского центра развития, это нормальный показатель для развивающегося города-миллионника, который характеризует рынок крупноформатной торговой недвижимости Самары как дефицитный. 

По результатам же исследования федерального холдинга GVA Sawyer, Самара уже достигла показателя 500 кв. м качественных торговых площадей в составе ТЦ на 1000 жителей и занимает сейчас третье место среди региональных городов по обеспеченности качественной торговой недвижимостью, уступая лишь Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. 

Весомая погрешность подобных расчетов не меняет общей картины рынка. «Самара уже достаточно обеспечена торговыми центрами, – подчеркивает директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Марина Малахатько. – С открытием торгового комплекса МЕГА, которое, наконец, состоялось в конце 2011 года, местный рынок оказался насыщен качественными ТЦ традиционного формата». Разделяет эту точку зрения и управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин: «На сегодняшний день в Самаре можно говорить о стадии насыщенности рынка торговыми площадями. Рассматривать строительство крупномасштабных проектов, которые будут конкурировать с существующими мегамоллами, наверное, стоит только в исключительном порядке».
 
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ

Тем не менее в настоящее время в городе реализуется немало новых проектов по торговой недвижимости. По оценкам ПЦР, объем строящихся объектов торгового назначения в Самаре составляет порядка 292 тыс. кв. м, еще 160 тыс. кв. м приходится на проекты, находящиеся в бумажной стадии. По данным администрации г.о. Самара, озвученным в конце прошлого года, в перспективе до 2015 г. в городе планируется открыть порядка 20 новых торговых и торгово-офисных объектов.

Уже в текущем году будет запущен дисконт-центр «Технопорт» (на пр. Мальцева, 7), официальное открытие которого, по данным холдинга «АйБи ГРУПП» (эксклюзивного брокера проекта), состоится в начале третьего квартала. Это объект нового для Самары формата, где в качестве арендаторов будут выступать стоковые магазины известных федеральных сетей. В настоящее время дорабатываются фасады, идет работа над дизайн-проектом внутренней отделки общих зон, формируется пул арендаторов. «Интерес к проекту со стороны федеральных сетей сегодня большой, – уверяет Юрий Борисов, управляющий партнер Холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, FRICS (член-корреспондент RICS (Королевский институт сертифицированных оценщиков). – Подписаны первые основательные документы – BTS (Before Tenant Statement), согласующие условия будущего договора аренды. В качестве арендаторов выступят сильные федеральные сети, открывающие стоки на торговых площадях от 400 до 2000 кв. м».

Также на этот год запланировано открытие 3-й очереди ТРК «Аврора». По некоторым данным, в новом корпусе планируется расположить большой продовольственный гипермаркет, центр детского досуга, включающий в себя парк аттракционов и зоопарк, а также каток и кинотеатр. 

Полным ходом идет реализация совместного инвестпроекта девелопера Виктора Суркова и компании Metro Cash&Carry в Куйбышевском районе. В его рамках предполагается строительство классического ТРЦ на Южном шоссе и ритейл-парка (крупных гипермаркетов в отдельно стоящих зданиях) на ул. Уральской, первым оператором которого как раз и станет Metro Cash&Carry. Общая площадь застройки составит более 5 га. Обозначенный планом срок сдачи ТРК суперрегионального формата – к. 2014 – н. 2015 гг. 

Глобальная стройка начинается и на территории бывшего ипподрома, где должен появиться ритейл-парк, состоящий из нескольких гипермаркетов. Часть земельного участка выкупило ЗАО «Тандер» для размещения на нем магазина своей сети («Магнит»), часть – ООО «Максидом», планирующее построить здесь гипермаркет по продаже стройматериалов. По некоторым источникам, рассматривают данную площадку для строительства своих магазинов также представители компании «Спортмастер» и Media Markt. 

На лето 2013 г. запланирован старт активного строительства еще одного объекта компании «Викор и Ко» – ТЦ площадью около 100–120 тыс. кв. м на территории бывшего завода «ВолгаКабель». Ввод в эксплуатацию объекта состоится предположительно в 2015 г. 

В начальной стадии строительства находится ТРЦ в границах ул. Авроры, Печерской, Дыбенко, на территории бывшей табачной фабрики, недалеко от ТРК «Аврора» (проект компании «Аттис»). Общая площадь объекта – свыше 30 тыс. кв. м. 

В более отдаленной перспективе город ожидает реализация крупнейшего девелоперского проекта «Самара-Центр», включающего, помимо масштабной жилой застройки, торгово-развлекательный комплекс.

РИТЕЙЛ В РАЗВИТИИ

Новые проекты оцениваются экспертами рынка по-разному. Одним объектам деловое сообщество и аналитики пророчат успешное будущее, востребованность других вызывает сомнения. На данный момент сложно сказать однозначно, как они повлияют на рынок торговой недвижимости, на перераспределение ритейлеров и потребительских потоков, на стоимость аренды площадей. С уверенностью можно говорить лишь о том, что рынок продолжит меняться: в качественном отношении Самаре есть куда расти.

Конечно, запуск новых центров может увеличить уровень вакантных торговых площадей в городе, но провала, связанного с перенасыщением рынка, ждать не стоит. Планы сетей по открытию магазинов, поясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer, коррелируют с объемами нового предложения, обеспеченностью качественной торговой недвижимостью и оборотом розничной торговли. 

Подтверждением этого служат планы ритейлеров по открытию новых магазинов в областной столице. «Рынок торговой недвижимости в городе расширяется, и мы рассматриваем новые объекты в качестве мест для открытия наших магазинов, оценивая их на соответствие ключевым требованиям компании, – комментирует директор обособленного подразделения Jeans Symphony Виктор Маштанов. – В настоящее время ведутся переговоры по вхождению в ряд новых ТЦ».

В целом по России, несмотря на довольно сложную рыночную конъюнктуру и общее замедление темпов роста экономики, сектор розничной торговли в прошлом году развивался довольно динамично и демонстрировал сохранение позитивных трендов. В частности, аналитики отмечают рекордное открытие новых магазинов ведущими торговыми сетями. 

Если рассматривать самарский рынок, то из важных событий прошлого года стоит отметить появление в городе новых международных операторов и расширение присутствия ведущих продуктовых сетей («Ашан», X5 Retail Group, «Магнит») и некоторых фейшн-ритейлеров. Определяющую роль здесь сыграл  ТЦ «МЕГА Самара», вместе с которым на рынок вышли такие известные ритейлеры, как, «Декатлон», H&M, Rendez-Vous, бренды группы INDITEX – ZARA, Bershka, Massimo Dutti, Zara home. В ближайших планах, как рассказал управляющий торговым центром «МЕГА Самара» Роман Дубакин, открытие первого в Самарской области магазина британской сети Marks&Spencer, а также уже популярных в городе – компьютерного супермаркета DNS и магазина молодежной моды New Yorker.

Вместе с новым ТЦ «Нота» (на пересечении Московского ш. и ул. Бубнова), единственным торговым объектом, введенном в эксплуатацию в городе в 2012 г., на рынок Самары вышел кибермаркет электроники «Юлмарт». Другими якорными арендаторами нового ТЦ стали супермаркет «Пчелка» и «Галерея ресторанов» с рестораном «Токио-Суши».

В декабре прошлого года в городе открылся 3-й гипермаркет «Ашан», который стал одним из якорных арендаторов ТРК «Мегакомплекс Московский», придя на смену закрывшемуся летом гипермаркету «Карусель».

В ПОИСКАХ ЭФФЕКТИВНОГО ТРАФИКА

Несмотря на большое количество действующих торговых центров и активно пополняемый за счет новых жилых комплексов фонд встроенно-пристроенных помещений, подобрать хорошую торговую площадь в Самаре не просто. Реальный объем качественного предложения весьма ограничен. 

«На самарском рынке недвижимости сегодня наблюдается дефицит торговых площадей, – утверждает директор филиала «Средне-Волжский» X5 RETAIL GROUP Артем Спиваков. – Сложно найти помещения, которые подошли бы для размещения в них торговых объектов X5 Retail Group и одновременно соответствовали всем требованиям проверяющих органов. Происходит это из-за того, что в регион заходят новые игроки, развиваются уже работающие сети, все они активно осваивают имеющиеся площади».

Ситуация с обеспеченностью качественными торговыми площадями в Самаре достаточно сложная, считает и Алексей Татаровский, директор ПТП «Белка», член Совета по развитию МСБ при правительстве Самарской области: «Действительно хороших торговых центров с высоким эффективным посетительским трафиком и адекватной стоимостью аренды на рынке единицы».

По словам Марины Малахатько, проще всего в сегменте ТЦ найти помещения для операторов одежды и обуви, ведь в одном центре обычно располагается сразу несколько ритейлеров такого профиля, и они не конкурируют за «место под солнцем», в отличие, например, от продуктовых супермаркетов. При этом в стрит-ритейле, наоборот, сложнее всего приходится операторам сегмента одежды и обуви, т. к. в торговом центре они работают в синергии с конкурентами, тогда как одиночный магазин одежды на улице не будет таким привлекательным для покупателей.

Сложнее всего найти подходящие площади всем арендаторам с жесткими техническими требованиями к помещениям: кинотеатрам, детским развлекательным центрам и другим развлечениям. Обычно каждый оператор такого профиля имеет массу технологических особенностей, которые необходимо учитывать еще на стадии проектирования ТРЦ, а вписать их в действующий объект крайне сложно.

Также тяжело подобрать площади – но уже по другой причине – продуктовым супермаркетам, салонам ювелирных украшений, аксессуаров. В этих сегментах очень высока конкуренция среди ритейлеров, и собственники качественных ТЦ сейчас часто устраивают тендеры между потенциальными арендаторами.

ЗОНЫ ПОВЫШЕННОЙ АКТИВНОСТИ

По данным ПЦР, уровень свободных площадей в торговых центрах города, в среднем по рынку, в прошлом году не превышал 4%. Показатель более чем хороший. «В любом торговом центре происходит ротация арендаторов, это естественный процесс, – поясняет Роман Дубакин. – В международной практике обычно считается, что в успешно функционирующем ТЦ может быть порядка 5% незанятых площадей». Единственный всплеск в экспозиции был зафиксирован в третьем квартале, когда уровень вакантных площадей по сектору суперрегиональных ТЦ вырос до 7% и, как результат, среднегородской показатель превысил планку в 5%. Но это было связано с серьезной ротацией в двух ТЦ компании «Виктор и Ко» – «МегаСити» и «Московский». В частности, закрытие гипермаркета «Карусель» в ТРК «Московский» увеличило экспозицию сразу на 10 тыс. кв. м. Но в конце года с открытием «Ашана» ситуация стабилизировалась.

К числу самых популярных торговых центров, если судить по уровню заполняемости, можно отнести «Парк Хаус», «Русь-на-Волге», «Аврора», «Вива Лэнд», в которых сейчас нет свободных площадей и сохраняется лист ожидания. 

Три торговых центра Самары в прошлом году попали в список ста лучших ТЦ России: «Вива Лэнд», «Парк Хаус» и «МЕГА Самара». При этом среди отобранных экспертной комиссией конкурсантов было 8 центров: «Аврора», «Вива Лэнд», «Космопорт», «МЕГА», «Мегакомплекс Московский», «МегаСити», «Парк Хаус» и «Русь-на-Волге». В ответах опрошенных журналом ритейлеров о наиболее предпочтительных и эффективных для торгового бизнеса объектах звучали в основном ТЦ из этого же списка. Исключение – центры, принадлежащие «Виктор и Ко», попавшие в опалу ритейлеров из-за жесткой политики управляющей компании, прославившейся в городе силовыми методами воздействия на арендаторов. Неудивительно, что в объектах Виктора Суркова, даже в суперпопулярном «Космопорте», достаточно высокая ротация арендаторов.

В сегменте стрит-ритейла дефицит качественных торговых помещений ощущается не менее остро. Повышенный спрос на ликвидные площади связан с активным развитием разных видов бизнеса, в числе которых и банковский сектор, и продуктовые ритейлеры, и офисы сферы услуг, а также кафе, рестораны и магазины различных групп товаров. Кроме того, как отмечает Станислав Кочетов, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Пять звезд», сегодня идет массовый снос временных сооружений – киосков, павильонов, и бизнес, который был представлен в них, мобильно перемещается во встроенные помещения формата стрит-ритейл, усиливая дефицит предложения. Все эти факторы влияют на рост стоимости аренды и продажи.

В ДЕНЕЖНОМ ЭКВИВАЛЕНТЕ

Средняя по городу арендная ставка на торговую «встройку», по данным ПЦР, за прошлый год выросла на 6,5%, достигнув уровня 706 руб./кв. м. При этом ценовая вилка очень широка. В популярных торговых коридорах и зонах, отличающихся большим трафиком и стабильно высоким спросом среди арендаторов (например, улицы Победы и Гагарина, Ново-Садовая от Полевой до Челюскинцев, район пересечения Авроры и Аэродромной, отдельные зоны исторического центра), ставки варьируются от 1000 до 2500 руб./кв. м. Пиковыми (самыми дорогими) предложениями являются павильоны в местах наибольшей пешеходной проходимости – перекрестки, станции метро. 

Продолжают расти арендные ставки и в торговых центрах. «Почти во всех объектах, где представлены наши точки – а их более 30, – стоимость аренды в прошлом году выросла», – сообщил журналу «ДЕЛЕЦ» Алексей Татаровский. Подтверждают это и аналитики. 

Если в конце 2011 г. средняя стоимость аренды в самарских ТЦ составляла 1769 руб./кв. м, то к концу 2012-го планка выросла до 2618 руб. (по данным ПЦР). Как поясняет Валентин Лобанов, рост происходит в основном за счет удорожания сверхпроходных и ликвидных площадей. Максимально высокий показатель средней арендной ставки зафиксирован в сегменте суперокружных ТЦ в прикассовых зонах и в проходах галерей рядом с входными группами – 9 тыс. руб./кв. м. При этом в наиболее популярных центрах стоимость аренды в прикассовых зонах и на «островках» достигает 20-25 тыс. руб./кв. м.

Завышенные ставки по аренде, по словам Артема Спивакова, это основная проблема, с которой сталкиваются ритейлеры: «Увеличение количества магазинов рождает высокий спрос на недвижимость, а собственники играют на активности сетевиков и, что вполне логично, поднимают арендную плату». При этом нередко переоценивают покупательскую способность эффективного трафика.  

АРЕНДА ИЛИ ПОКУПКА?

Рынок продажи торговых площадей гораздо более ограниченный, чем рынок аренды, так как он представлен в основном помещениями формата стрит-ритейл. Реальный объем предложения по продаже торговых площадей в Самаре сейчас всего около 50 тыс. кв. м. Средняя цена предложения, по данным ПЦР на декабрь 2012 г., – 58 тыс. руб./кв. м. В популярных ритейл-коридорах стоимость торговых помещений варьируется в диапазоне от 70 до 120 тыс. руб. за кв. м.

Выбор в пользу аренды или покупки торговой площади определяется в основном наличием у компании инвестиционных средств и выгодностью конкретного предложения по продаже объекта. В данном вопросе, поясняет Станислав Кочетов, всегда надо учитывать экономическую оставляющую: сроки окупаемости вложенных денежных средств, наличие ликвидных характеристик объекта, его конкурентоспособность по отношению к другим объектам такого формата. Если все эти факторы положительные, объект ликвидный и имеет хороший срок окупаемости, торговый оператор часто делает выбор в пользу приобретения актива, т. к. аренда – это определенные риски для бизнеса ритейлера (собственник может захотеть сменить арендатора, поднять цену аренды и т. д.). 

«Пропорция магазинов нашей сети, работающих в арендованных и собственных помещениях, постоянно меняется, – комментирует Артем Спиваков. – Процесс покупки и аренды для нас практически идентичен, мы готовы и арендовать, и приобретать помещения». 

P.S.: В ближайшем времени доходность бизнеса ритейлеров по-прежнему во многом будет зависеть от местоположения торгового объекта, его востребованности и трафика. Поэтому дифференциация по качеству площадей на рынке торговой недвижимости усилится. Самарский рынок торговой недвижимости, как и рынки других городов-миллионников, ожидает новый этап развития. Такого массового и масштабного строительства ТЦ, как это было в докризисный период, вероятно, уже не будет. Перспектива на будущее – точечная, прицельная застройка, создание качественных объектов, выделяющихся своим концептом и форматом.



ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДЬ В КРЕДИТ

Несмотря на то что сегодня многие банки предлагают кредитование на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемых объектов, бизнесмены довольно редко прибегают к данному виду кредитования, приобретая торговые площади. Так, например, объем портфеля Абсолют Банка в Самаре по коммерческой ипотеке на конец 2012 г. составил всего 56,2 млн руб. – это чуть более 3% в структуре портфеля МСБ. Пока еще условия коммерческой ипотеки недостаточно привлекательны и не всем доступны. Сроки кредитования составляют сегодня, как правило, 7–10 лет. Максимально возможная сумма кредита, в зависимости от банка, варьируется от 30 до 130 млн руб. Нижний порог процентных ставок колеблется, в среднем, от 10,5 до 15,25%. Кроме того, в ряде банков ипотечное кредитование нежилых помещений рассчитано только на физических лиц.



ЕСТЬ МНЕНИЕ

Untitled-13.jpgЮрий Борисов, 
управляющий партнер Холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент ГУД, FRICS:

- С понятием качественной торговой недвижимости сегодня связывают, прежде всего, качественный набор ритейлеров. Если подходить с этой позиции к оценке, то самарский ТЦ «Космопорт» – хороший проект, в котором объединены крупные федеральные сети со своими регулярными магазинами. В то же время отсутствие дизайна и плохая архитектура центра не позволяют считать его качественным уже сегодня: слишком высок моральный износ. Другой ТЦ – «Мега» – имеет значительно лучшие характеристики для определения в категорию качественного торгового центра, но другая проблема (больше городская, нежели данного ТЦ) – практически полное отсутствие дорог – ограничивает доступ в этот центр жителям. TЦ «Вива Лэнд», на наш взгляд, может быть отнесен к качественным проектам благодаря гармоничному сочетанию атмосферы центра с составом арендаторов, но при условии, что не появится новый, большего экономического размера центр. Поэтому потенциал развития рынка торговой недвижимости у Самары еще есть как в сегменте суперрегиональных, так и в сегменте районных ТЦ.


Untitled-10.jpgРоман Дубакин, 
управляющий торговым центром «МЕГА Самара»:

- В Самаре есть хорошие, качественные объекты, но есть и сложности: эксплуатация, безопасность, гостевой сервис, элементарная чистота еще требуют доработок. И это мешает приходу крупных федеральных игроков. Что касается рынка в целом, то здесь очевиден рост конкуренции, от которой, в конечном итоге, выигрывает только потребитель. Появляются новые яркие проекты, ритейлеры используют новые инструменты привлечения клиентов, уделяя серьезное внимание социальным медиа. На мой взгляд, именно покупательский спрос будет определять динамику развития рынка торговой недвижимости в ближайшие 2-3 года.


Untitled-11.jpgСтанислав Кочетов, 
генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Пять звезд»:

- Сегодня в Самаре наиболее востребованы торговые центры «Космопорт», «Мега», «Аврора», «Вива Лэнд», т. к. они имеют наиболее удачное географическое расположение, удобные подъездные пути, большое количество парковочных мест, в них представлены популярные федеральные якорные арендаторы. Все эти факторы формируют значительный людской поток, что положительно сказывается на представленном там бизнесе. С другой стороны, важна и стоимость аренды. Если она слишком завышена, то даже при интенсивном трафике торговым операторам тяжело получать прибыль, и, как правило, они освобождают площади. В некоторых торговых центрах девелоперы нелояльны к арендаторам и явно завышают арендную плату. Именно там сегодня больше всего свободных площадей, даже несмотря на удачное расположение, например, в «Мега-Сити» и «Московском». Но есть и другие примеры, когда в результате грамотного и корректного подхода к каждому арендатору торговый центр занят полностью и успешно функционирует. Среди них – «Европа» и «Апельсин».


Untitled-12.jpgЭдуард Матушкин, 
руководитель проекта «САМАРА-ЦЕНТР»:

- По объему торговых площадей Самара обеспечена достаточно, но из всего объема доля качественных площадей невелика. Поэтому есть вакантные площади в некоторых ТРК, еще недавно относительно привлекательных. А это значит, что грядет время реконцепции и реконструкции торговых комплексов, которым уже исполнилось 10–15 лет.

Общая тенденция – смещение покупательских предпочтений в сторону крупных торговых комплексов с широким ассортиментом товаров, услуг и развлечений. Свой заслуженный приоритет, наивысшую позицию в качественной характеристике, определяющей привлекательность ТРК, занимают локация, доступность и обеспеченность достаточной парковкой. Объекты со слабой маркетинговой концепцией, проблемами доступности и отсутствием парковок начинают «умирать».


0
paulspear
Those delicate fashionable watches might also be making a give back, and also be an significant competitor to your oversized pieces lately. The quantity will get struck as just stated. replica Swiss Valjoux 7750 watches The bit of standard ındividuals are usually glossy throughout silver-tone stainless-steel. Bejeweled watches become a jewellery fake Audemars Piguet accent just as much as they do Best MBT shoes a shut down look. Speaking of stainless, which remarks it can't often be vibrant? You will quickly realize a ton of Armani best fake Panerai watches timepieces inside two-tone brands. The difficult basic types consist of sterling silver alongside dark, frequently alongside gray replica designer handbags and even rare alloy colors.
Имя Цитировать 0